Chi paga · obblighi · metodo bio
Derattizzazione in Condominio: Chi Paga Davvero
Topi in cantina, nel vano scale, nel cortile o nel garage comune: la prima domanda non è «come li tolgo» ma chi paga la disinfestazione. Dipende da dove sono i topi, da cosa dice il regolamento di condominio e dal contratto di affitto, non da chi ha chiamato per primo.
Qui spieghiamo in modo chiaro le tre regole di ripartizione, cosa deve fare l’amministratore, quando serve una delibera assembleare e cosa deve esserci dentro il preventivo per non pagare di più del dovuto. Il nostro metodo è bio: nessun veleno nelle parti comuni, sicuro per bambini e animali.
Operiamo in tutta Italia e in tutta la Svizzera con sopralluogo gratuito e preventivo scritto, intestabile al condominio.
La derattizzazione delle parti comuni (cantine, vano scale, cortile, garage) la paga il condominio in millesimi; la derattizzazione dentro il singolo appartamento la paga chi ci abita, con la regola generale: proprietario per i difetti strutturali, inquilino per la manutenzione ordinaria.
L’amministratore può attivare subito un intervento urgente senza assemblea quando c’è pericolo igienico-sanitario; per un piano di derattizzazione annuale serve delibera assembleare. Il preventivo va intestato al condominio, con codice fiscale.
Le tre regole di base
Chi paga la derattizzazione in condominio
Tre regole che risolvono il 90% dei dubbi
In condominio la domanda «chi paga» si risolve guardando dove sono i topi, non chi li ha visti per primo. Le regole sono tre, nell’ordine:
- 1Parti comuni (cantine, vano scale, cortile, garage condominiale, locale rifiuti): paga il condominio, con ripartizione in millesimi.
- 2Singolo appartamento: paga chi ci abita. Per il proprietario i difetti strutturali (crepe nei muri, canne fumarie, bocche di lupo). Per l’inquilino la manutenzione ordinaria (cibo lasciato, pulizia, scarichi).
- 3Causa dimostrabile (per esempio uno scantinato di un singolo che alimenta l’infestazione): se c’è una delibera o una perizia, il costo può essere caricato su chi ha generato il problema.
La mappa che evita litigi
Parti comuni vs appartamento: la mappa
Molte liti nascono perché non è chiaro cosa sia « parte comune ». L’art. 1117 del Codice Civile, nei casi dubbi, considera comuni gli ambienti che servono tutti i condomini. Ecco la mappa pratica usata nella derattizzazione.
I confini concreti aiutano a capire chi paga senza dover chiamare l’avvocato.
| Ambiente | Chi paga la derattizzazione | Note |
|---|---|---|
 Vano scale, pianerottoli, corridoi comuni | Condominio | Ripartizione a millesimi. |
 Cantine comuni, locale rifiuti, locale caldaia | Condominio | Ripartizione a millesimi. |
 Cortile, giardino comune, intercapedini | Condominio | Qui si risolvono i problemi strutturali. |
 Garage comune e autorimessa | Condominio | Autorimesse private restano del proprietario. |
 Cantina privata (box singolo numerato) | Proprietario / inquilino | Secondo regolamento e contratto d’affitto. |
 Interno appartamento | Proprietario / inquilino | Vedi tabella più in basso. |
 Tetto, sottotetto comune, canne fumarie | Condominio | Spesso punto di accesso dei topi. |
Per il «come» pratico delle parti comuni, c’è la guida topi in condominio: come eliminarli e prevenirli.
Il dovere di chi gestisce
Cosa deve fare l’amministratore
Non è opzionale: è un obbligo di legge
L’art. 1130 del Codice Civile obbliga l’amministratore a eseguire gli atti conservativi relativi alle parti comuni. Una infestazione di topi è un pericolo igienico-sanitario e rientra in questi atti: l’amministratore non può aspettare, deve attivarsi.
- ✓Sopralluogo immediato: convocare una ditta abilitata (iscritta CCIAA ai sensi della L. 82/1994) per il sopralluogo gratuito e il preventivo scritto.
- ✓Comunicazione ai condomini: avvisare dell’intervento, delle aree interessate e dei dispositivi installati.
- ✓Documentazione: conservare preventivo, rapporto di intervento e planimetria delle postazioni; sono richiesti anche in caso di contenziosi assicurativi.
- ✓Delibera o urgenza: scegliere se intervenire in urgenza (vedi sotto) o convocare l’assemblea per il piano annuale.
Serve l’assemblea?
Delibera o urgenza: quando basta la decisione dell’amministratore
La derattizzazione delle parti comuni è spesa ordinaria: non serve maggioranza qualificata. In pratica, le cose vanno così:
- 1Intervento urgente (topi visti, escrementi diffusi, segnalazioni ripetute): l’amministratore può attivare la ditta senza assemblea, come atto conservativo. La spesa viene poi ratificata nel rendiconto.
- 2Piano annuale di monitoraggio (postazioni fisse, visite programmate): va in delibera assembleare ordinaria (maggioranza art. 1136 CC). È la via corretta per i condomini medio-grandi, con interventi preventivi.
- 3Opere straordinarie (chiusura perimetrale di molti varchi, lavori edili): richiedono delibera di straordinaria amministrazione; se la spesa supera la soglia, serve maggioranza qualificata.
Dentro casa: le vere regole
Appartamento: proprietario o inquilino?
Il contratto d’affitto spiega quasi tutto
Dentro il singolo appartamento la ripartizione segue la regola generale della locazione (Legge 392/1978): manutenzione straordinaria al proprietario, manutenzione ordinaria all’inquilino. Nella derattizzazione:
| Causa dell’infestazione | Chi paga | Esempio |
|---|---|---|
 Difetti strutturali | Proprietario | Buco nel muro, bocca di lupo rotta, canna fumaria aperta, scarico senza sifone. |
 Problemi dell’impianto | Proprietario | Perdita tubature in parete, rete anti-insetti rotta, cassonetto tapparella in disarmo. |
 Scarsa igiene / cibo lasciato | Inquilino | Dispensa aperta, rifiuti non chiusi, cibo per animali lasciato a terra. |
 Mancata manutenzione quotidiana | Inquilino | Pulizia scarichi, sostituzione guarnizioni, chiusura paraspifferi lesionati. |
 Appartamento vuoto da tempo | Proprietario | Non c’è inquilino: la custodia è del proprietario. |
Approfondimento operativo: disinfestazione topi in casa: quanto costa davvero.
In condominio, senza veleni
Perché nelle parti comuni non si usano esche tossiche
Nelle parti comuni di un condominio passano bambini, animali domestici, personale di pulizia. Una esca rodenticida a vista, anche in postazione chiusa, è un rischio reale: avvelenamenti secondari di cani e gatti, bambini curiosi, cadute del contenitore. Ekonore in condominio non usa veleni.
Lavoriamo con trappole meccaniche chiuse, ancorate e numerate, posizionate dopo il sopralluogo. Ogni postazione è registrata su planimetria: la ditta sa dove sono, l’amministratore anche. Oltre 30.000 interventi in tutta Italia e in tutta la Svizzera.
Il metodo è compatibile con Reg. UE 528/2012 (biocidi), UNI EN 16636 (gestione infestanti) e con le prassi assicurative dei grandi stabili.
Nelle parti comuni, in cinque passaggi
Le cinque fasi dell’intervento in condominio
Non è un «giro con le esche»: è un lavoro che produce cinque documenti che restano nell’archivio del condominio. Servono anche in caso di contenziosi o cambio di amministratore.
- 1Sopralluogo gratuito — Il tecnico ispeziona cantine, vano scale, cortile e locale rifiuti. Identifica tracce, varchi e aree critiche.
→ planimetria con i punti critici - 2Preventivo scritto — Dispositivi, numero visite, chiusura varchi, documenti. Intestato al condominio, con codice fiscale.
→ preventivo da allegare al rendiconto - 3Posizionamento dispositivi — Trappole meccaniche chiuse nei punti giusti, numerate e segnalate con cartelli. Mai esche a vista.
→ scheda delle postazioni - 4Chiusura varchi — Bocche di lupo, grondaie, passaggi tubi: rete inox e paraspifferi antiroditore. Da deliberare se straordinaria.
→ verbale di sigillatura - 5Monitoraggio e rapporto finale — Visite di controllo registrate, zero catture per due volte di seguito, consegna del documento finale.
→ rapporto annuale + planimetria aggiornata
In sintesi
Cinque fasi, cinque documenti
Ogni fase lascia all’amministratore un documento scritto: planimetria, preventivo, scheda postazioni, verbale di sigillatura, rapporto finale. È l’archivio che protegge il condominio in caso di contenzioso o di cambio amministratore.
Il tuo passo successivo
Serve il preventivo per l’assemblea?
Un tecnico Ekonore fa il sopralluogo gratuito e consegna un preventivo intestato al condominio, pronto da allegare al rendiconto o alla delibera. Nessun impegno.
Il dettaglio che evita contestazioni
Costi medi e come si ripartiscono
I prezzi di una derattizzazione condominiale cambiano con il numero di scale, cantine, altezza dei muri perimetrali, presenza di cortile o giardino. Qui sotto i range reali 2026 per un primo intervento su parti comuni, non per piani annuali.
| Tipologia | Range di prezzo | Cosa comprende |
|---|---|---|
| Piccolo stabile fino a 8 unità | 280 – 420 € | Sopralluogo, 2-3 trappole, chiusura di 1-2 varchi, 1 controllo. |
| Palazzo 9-24 unità | 420 – 680 € | Più postazioni, cantine + cortile, 2 controlli. |
| Grande condominio 25+ unità | 700 – 1.300 € | Monitoraggio su più scale, chiusura perimetrale, rapporto annuale. |
| Piano annuale (consigliato) | 480 – 1.800 €/anno | Postazioni fisse, 3-6 visite programmate, documento assicurativo. |
Ripartizione standard: millesimi di proprietà. Se il regolamento prevede tabelle specifiche (per esempio millesimi scala) si applicano quelle. Chi non abita stabilmente paga comunque: i topi non guardano chi è in casa.
Per un confronto con altri contesti c’è la guida quanto costa la derattizzazione: prezzi per contesto.
Il foglio che l’assemblea leggerà
Preventivo intestato al condominio: cosa deve contenere
Sette blocchi obbligatori
Un preventivo serio da portare in assemblea deve essere intestato al condominio (ragione sociale e codice fiscale) e deve contenere questi sette blocchi. Se ne mancano tre o più, chiedi di riscriverlo.
- ✓Dati della ditta (CCIAA, L. 82/1994, partita IVA)
- ✓Sopralluogo gratuito o scalato dall’intervento
- ✓Numero e tipo di dispositivi usati
- ✓Numero di visite di controllo incluse
- ✓Chiusura dei varchi: materiali e punti
- ✓Documentazione (rapporto, planimetria)
- ✓Garanzia o condizioni di rientro
Chi risponde se succede qualcosa
Responsabilità e assicurazioni
I topi in condominio possono causare danni concreti: isolante dei cavi rosicchiato, impianti elettrici in corto, allagamenti da tubi forati, trasmissione di patologie (leptospirosi). Capire chi risponde è fondamentale.
- ✓Condominio: responsabile dei danni causati da difetti strutturali comuni (coperta dalla RC fabbricato, se attiva).
- ✓Proprietario di singolo appartamento: responsabile dei danni dovuti al suo appartamento (coperto dalla propria RC casa).
- ✓Inquilino: responsabile dei danni da cattiva custodia (RC capofamiglia o polizza affittuari).
- ✓Ditta di derattizzazione: responsabile della corretta esecuzione dell’intervento (polizza RC professionale obbligatoria).
Il rapporto scritto di intervento è ciò che fa scattare la copertura assicurativa in caso di contenzioso. Senza documento scritto, l’assicurazione può contestare che l’intervento sia mai avvenuto.
I 5 errori che costano cari
Errori comuni che costano cari al condominio
Alcuni errori sono così frequenti che Ekonore li vede in un condominio su due. Riconoscerli è il modo migliore per evitarli.
Rinviare un’infestazione attiva è omissione. In urgenza l’amministratore può e deve agire subito; la ratifica arriva dopo.
Un «sanificatore» da 80 euro non ha la L. 82/1994: nessuna documentazione, nessuna copertura. L’assicurazione lo tratta come se non fosse successo niente.
Esche a vista o postazioni mal segnalate: rischio bambini, animali, lavori di pulizia. In condominio il metodo bio è lo standard, non un «extra».
Senza carta firmata non c’è difesa in assemblea, con l’assicurazione o con il nuovo amministratore. Un’unica pagina chiude un contenzioso.
Si pagano trappole che catturano topi oggi, ma i buchi restano aperti: a febbraio il problema torna identico, con un altro preventivo da pagare.
Molti amministratori addebitano i costi delle parti comuni ai singoli «colpevoli» senza delibera. Finisce in causa e il condominio paga due volte.
Il metodo, in video
Guarda come lavoriamo nei condomini
Due video brevi per vedere come si svolge un intervento nelle parti comuni e come funziona il monitoraggio nel tempo.
Derattizzazione residenziale senza veleni
Monitoraggio continuo nelle parti comuni
Dicono di noi
Amministratori che hanno già scelto Ekonore
Recensioni pubbliche e verificate su Trustpilot: non le selezioniamo noi.
«Preventivo chiaro, intestato al condominio e portato in assemblea senza problemi. Un documento per ogni fase: ora ho un archivio completo.»
— Cliente verificato su Trustpilot
«In un condominio con bambini e cani non potevamo rischiare esche a vista. Metodo bio di Ekonore, cantine e cortile sotto controllo in due visite.»
— Cliente verificato su Trustpilot
«I condomini si erano spaventati per l’infestazione. L’amministratore ha chiamato Ekonore, intervento in 48 ore, rapporto in mano all’assemblea.»
— Cliente verificato su Trustpilot
A cura di
Dott.ssa Linda Abenaim — Entomologa (PhD)
Responsabile scientifica Ekonore: coordina gli interventi di derattizzazione sulle aree comuni condominiali, nei grandi stabili residenziali e nelle aziende alimentari. Firma i protocolli e il controllo finale di ogni cantiere.
Le domande che ci fate
Domande frequenti sulla derattizzazione in condominio
Risposte rapide ai dubbi più comuni di amministratori, proprietari e inquilini.
+Chi paga la derattizzazione in condominio?
Dipende da dove sono i topi. Nelle parti comuni (cantine, vano scale, cortile, garage, locale rifiuti) paga il condominio con ripartizione a millesimi. Nei singoli appartamenti paga chi ci abita, con la regola generale: proprietario per i difetti strutturali, inquilino per la manutenzione ordinaria.
+L’amministratore può chiamare la ditta senza assemblea?
Sì, quando c’è un pericolo igienico-sanitario in atto. L’art. 1130 CC gli impone di eseguire «gli atti conservativi relativi alle parti comuni»: in urgenza agisce subito, la spesa viene poi ratificata nel rendiconto. Per il piano annuale di monitoraggio serve invece una delibera assembleare ordinaria.
+Come si ripartiscono i costi?
La regola standard è per millesimi di proprietà. Se il regolamento prevede tabelle specifiche (per esempio millesimi scala) si applicano quelle. Chi non abita stabilmente paga comunque la quota: la derattizzazione protegge l’intero stabile.
+Quanto costa in media una derattizzazione condominiale?
Da 280 euro per un piccolo stabile fino a 1.300+ euro per un grande condominio con molte scale e cortile. Un piano annuale di monitoraggio con 3-6 visite programmate costa tra 480 e 1.800 euro all’anno, in base alle dimensioni.
+Si può fare in sicurezza con bambini e animali?
Sì, con metodo bio. Noi non usiamo esche rodenticide nelle aree comuni frequentate: lavoriamo con trappole meccaniche chiuse, ancorate e numerate, posizionate solo dopo il sopralluogo. Ogni postazione è segnalata con cartello.
+Chi è responsabile dei danni causati dai topi?
Il condominio per i danni da difetti strutturali comuni (coperto dalla RC fabbricato, se attiva); il singolo proprietario o inquilino per quelli dentro l’appartamento (RC casa / RC capofamiglia). La ditta risponde della corretta esecuzione: ha polizza RC professionale obbligatoria.
+Se un condomino rifiuta di pagare la sua quota?
L’assemblea ha deliberato (ordinaria o atto conservativo): la quota è esigibile come qualsiasi altra spesa condominiale. L’amministratore può recuperarla con decreto ingiuntivo entro i termini di legge.
+Dove operate?
In tutta Italia e in tutta la Svizzera, con tecnici dedicati alle aree residenziali e condominiali. Il servizio parte sempre da un sopralluogo gratuito nelle parti comuni e dalla consegna di un preventivo scritto intestato al condominio.
Prova, non promessa
Le nostre certificazioni
Non loghi in fondo alla pagina: numeri di registrazione verificabili. Ente di certificazione: Kiwa.
Rilasciate a Ekonore S.r.l., iscritta alla CCIAA di Milano per i servizi definiti dalla legge 82/1994.
